1989生活分享网新房和二手房的关系似乎总是你方唱罢我登场，2021年新房最火热的时段恰是二手房严寒时期，当时，购房人面临的是新房摇不上，二手被指导后陷入观望的局面。
而2022年开年至今，在西安新房市场诞生5个“千人摇”后，二手市场也频频传来回暖的消息。
西安二手房市场局部吹暖风！
有网友分享自己的卖房经历，成交总价比参考总价高出50万！这让年前按照指导价成交或是低于指导价成交的业主情何以堪。
从网友表述的信息来看，似乎个别银行对二手房的贷款评估有所放松，并没死守指导价作为参考评估。
另外，木兮收集到了西安部分区域中介门店的信息，通过门店工作人员反馈可以知道，相比年前的整体冷淡，目前西安二手房市场呈现局部回暖态势。
浐灞华远海蓝城门店人员：和年前中介门店关门潮，以及几个月“0”成交的惨淡情况相比，2022年开年二手房源咨询量大涨，看房的人多了很多，2月目前店内二手房成交量和新房成交量持平。
城北凤城一路二手房门店：年前周末的时间段带看都很少，现在周内也有不少带看，半月成交在四五套。成交价方面也没有受指导价太大影响，比如锦园君逸西区指导价是1.5万元/㎡，成交均价在1.6万元/㎡。
大明宫板块某二手房门店经理：今年2月份线上咨询量，是去年同期的2.2倍。
西安二手房是否整体回暖还不能下定论，但可以肯定的是相比年前的低迷西安二手房市场有抬头的迹象。
出现结构性回暖和抬头迹象的原因有以下几点：
1.新房市场房企爆雷、工地停工、延期交房等事件频频出现（关于这一点昨日木兮刚出过稿件购房者哭了！蓝光/卓越/远洋/绿地...接连停工，谁还敢买房？），新房市场给购房人的安全感降低，让一部分求稳的买家转向二手市场；
2.去年二手房指导价出台后，买卖双方都在观望，而经过长时间的拉锯，双方逐渐接受现状，业主开始降价，买家也在改变心态，双方更容易达成成交；
3.个别银行贷款政策也有宽松，一方面贷款审批速度加快了，年前二手房贷款走完流程到放贷款需要6个月左右，现在1-2个月就可以，另一方面则是没有死守指导价；
4.倒挂逆转，以前是新房比二手房便宜，形成倒挂，现在则是一些板块和区域的新房价格比二手房都贵，比如二手房占据主导的城北龙湖天奕、金泰贞观悦府两个新盘的价格和周边二手房相比不具优势。同区域，同样的地段、同样的配套，价格更低的二手次新房难道不香；
5.正常的合理住房需求释放。疫情期间和春节期间积攒的购房需求，在这段时间开始释放。
直降130万、120万！西安超1500套房正在降价！
尽管二手市场已经出现局部暖风吹，但不代表二手房价格坚挺，年前二手房积压无人问津，不少业主选择降价甩卖，尽快卖出，这种降价的趋势一直延续到现在。
木兮整理了西安最近3个月二手房成交TOP10小区，以及各区降价房源TOP10，供大家参考。
以上10个楼盘是最近3个月卖得比较好的二手小区，最高成交13套，最少10套。
这些成交比较好的二手小区中有8个是已经出了指导价的。
被指导的小区有：
1、东方罗马花园指导价16803元/平
2、云玺华府小区14506元/平
3、罗马嘉园18633元/平
4、雅居乐铂琅峰16445元/平
5、中铁缤纷南郡18619元/平
6、万科金色悦城15352元/平
7、海德堡PARK19024元/平
8、罗马嘉园18633元/平
9、保利心语花园14615元/平
其中成交套数最高的东方罗马花园成交均价和指导价相差不大。
位于TOP榜单中第4位的雅居乐铂琅峰小区成交均价明显低于指导价。其余的几个成交均价都高于指导价。
另外，这些成交不错的二手房小区大多以小户型为主，2室和3室房源为主，总价低，改善性房源比较少。
近期各区热门的降价房源及时关注。
据诸葛找房统计，西安目前挂牌二手房源有108403套，24小时内新上房源5340套，其中降价房源高达1593套，还是有不少业主在下调价格。
雁塔区降价房源169套，木兮筛选了降价幅度前10的小区，2室房源居多，除了紫郡长安一套2室户型降价5万外，其余户型均降价超10万，最高降价幅度是40万，这些房源调价后总价在108-180万之间。
未央区
未央区降价房源302套，降价幅度前10的房源中，降价最大的是龙记玖玺的一个5室房源，降价120万。
该小区周边有隆源国际城、碧桂园云府、碧桂园文景府等新房楼盘在售，对市场客户有竞争，并且多是刚需、刚改客户，这样的改善大户型大降价甩卖似乎也能理解。
高新区
高新区降价房源219套，降价幅度前10的房源中最高降价80万，是美寓华庭一套3室的户型，降价后200万就可以入手。
在高新200万买新房三室已经不可能了，但二手市场还是可以淘到的。
曲江新区
曲江新区降价房源120套，降价幅度9万-130万不等，由于该区域本身房价就比较高，所以降价后总价依然比较坚挺。
其中海德堡PARK的一套104平的三室是榜单中降价最高的一套，降价130万，降价后200万就能拿下，这个价格确实挺诱惑。
不过户型朝向非正南，而是西南朝向，并且该小区去年有剩余新房销售了一波，已经稀释了一部分意向客户，二手降价甩卖也是必然。
长安区
长安区降价房源157套，降价排名前10的房源大都出自房源量比较大的社区，比如雅居乐花园、富力城南区等等，房源量大竞争自然就比较激烈，但淘到性价比的房源概率也会变大，想买三室的不妨看看万科城润园200万以内的户型。
碑林区
碑林区降价房源117套，本身就是老破小的集中区域，几乎没什么新房，二手房价格也偏低，整体总价低，确实没有太大的降价空间，所以排名前10的小区中降价幅度都不算高。
莲湖区
莲湖区降价房源116套，莲湖的情况和碑林比较接近，房源房龄大，整体总价并不高，降价幅度也有限。从榜单来看降价后200万可以买到东尚观湖的四室还是很诱人的，但楼层偏低。
新城区
新城区降价房源103套，也是西安的老城区，并且板块内暂无新房，但周边板块如浐灞有新房在售，对客户有一定的争抢，除了有地段和学区优势的，其余房源降价也在情理之中，从榜单来看，这些降价房源降价前后总价都没超过200万，降价小区也都比较普通。
浐灞生态区
浐灞生态区降价房源80套，降价幅度前10的小区中高科麓湾国际社区、御锦城、中铁琉森水岸都是还有新房在售或是待售的大社区，新房和二手房价格存在倒挂，很多人自然而然会首选新房。
经开区
经开区降价房源TOP10有不少是在地铁4号线沿线的，以及部分政务板块，地理位置和交通位置都不错，这些小区本身原总价基础就高，加上经开新房很少，二手房占据主导，所以降价幅度也比较小，降价后大部分的房源总价还是在200万以上。
西安二手房市场体量庞大，市场需求一直都在，受指导价政策，疫情影响，以及新房市场三重挤压，一部分泡沫被挤出，业主心态和价格逐渐理性，一些买方在此时选择进场。
而木兮要提醒的是，面对房源众多的二手市场，一定要多看、多问、多对比，尤其是降价房源，降价的情况是之前报价太高调价，还是本身存在重大缺陷，都是要搞清楚的，切勿着急下定。
来源：（微信公众号）木兮聊房
