滨江金色黎明(滨江成功路上的垫脚石!金色黎明1万拿地,1.5万首开,二手4万 )

2020年,如果滨江在杭州房产市场称第二,没人敢称第一。


多项直观数据都可以表明这点如:

滨江夺得2020年上半年杭州房企成交总金额第一名。

滨江夺得2020年上半年杭州市单盘成交金额第一、第二名(澄品、御虹府)。

滨江夺得2020年上半年杭州房企拿地金额第一名。


说明:滨江进入了一个正循环,在杭项目最多,无论价格贵还是便宜,都不愁卖,卖完后利润也不错,所以还要疯狂拿地拓市场。


如此豪横的动作,成就了今日滨江的霸主地位,但其实滨江也不是生来就玩转这一套的,比如10年前,他就在笕桥吃过“教训”,而这也就是小胖今天要给大家全面介绍的位于江干笕桥的项目—滨江金色黎明


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小区基本信息介绍

60万方超大体量带地上泳池


滨江金色黎明(滨江成功路上的垫脚石!金色黎明1万拿地,1.5万首开,二手4万 )


2009年左右滨江在笕桥拿下大型住宅地块,占地约19万方,拿地价约1万/平,后出规划,规划建造41幢高层住宅,层高16层,共3944户,总建面超60万方,分三期开发。


一期为26-41幢(14年左右交付),二期为1-14幢(15年交付),三期为15-25幢(16年交付)。

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(楼幢分布示意)


值得注意的是:滨江拿地楼面价约1万/平,首次开盘的毛坯价也就1.5万/平。


那么为什么滨江当年会花这个价钱拿下这个地块呢?原因有:


①板块价值抬升

当时正值城市东扩、新东站以及城东新城的规划出台、机场路的整治,笕桥从城中村变成了黄金地,逐渐走进人们的视线中。

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(区位图)


②地块本身位置不错

地块西临笕桥港,南面是宽达35米的景观绿化带,东南边还有一个黎明公园,北面则有草庄公园,两园一河的先天优势让地块本身位置非常宜居。


得益于2个优势,滨江气势汹汹地拿地,还决心要把它做成城东新城的标杆产品,也因此滨江在金色黎明的产品打造上花了大心思。


铝板幕墙(底层为石材)的外立面,德国旭格的门窗,内部景观配套则请了香港贝尔高林规划设计,每一期都有超大园林、地上泳池、儿童游乐设施、水景等。以一期举例,内部景观超2万方。


园林呈现效果如下:

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(图片摄于金色黎明三期|2020年7月13日)


可以看到这几年过去了,项目绿化还是保持水准的,可见滨江物业用心了。而要说起项目之间内部有什么区别的话:①二期多了一个地下泳池②三期为精装交付,年代较一、二期略新(目前在二手市场的成交价也比一、二期高出2000/平左右)。


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户型分析

户型设计、得房率都还过得去


由于项目体量太大,户型太多,我们就以最新的三期的部分户型作为例子来给大家分析。


滨江金色黎明三期户型分布,有三大面积段:87-89方、108-139、169-173方。其中主力是89方的刚需户型。


89方户型在不计算赠送的情况下,得房率在81%左右。


3房89方:中间套户型

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户型点评:进门就是厨房,动线合理,动静分区,户型全明。三开间朝南,通透大气。餐客厅一体带9.2m宽大阳台。卫生间比较小。


3房89方:边套户型

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户型点评:进门就是厨房,动线合理,餐客厅一体带窗,主卧带阳台。


3房133方:边套户型(不算赠送的情况下,得房率83%左右)

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户型点评:主卧为套房设计,带衣帽区域、独立卫生间。南北双阳台,功能性更佳。但进门就是卫生间,隐私恐有干扰。


4房139方:边套户型(不算赠送的情况下,得房率81%左右)

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户型点评:主卧为套房,带独立卫生间,客厅较大,南北双阳台设计,功能性更强,但动静不分区。


4房169方:边套户型(不算赠送的情况下,得房率81%左右)

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户型点评:三开间朝南,采光视野良好,超大的餐客厅,通透大气,3阳台设计,舒适性更佳。


购买建议:金色黎明整体的户型设计还算可以,大面积集中的楼幢为2梯2户,大面积、小面积集中楼幢为2梯4户,若有意向购买的话,3房的户型当然是89方最为实用,总价预算也更低。若是4房则推荐139方房源。


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周边配套

目前基本满足生活所需


除小区内有泳池、游乐设施、凉亭、跑道满足业主基本的休闲生活以外,隔壁紧挨的就是黎明公园、草庄公园,小区外还有:

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交通方面:公交黎明花园二区站约300m,临近同协路、德胜高架,往来城区十分方便(温馨提醒:项目边早晚高峰有点堵车);


商业方面:物美大卖场步行约600m;世纪联华(机场路草庄店)步行约800m;吴江大润发步行约1.3km;杭州东站西子国际综合体步行约1.8km;


教育方面:采荷二小笕桥分校步行约800m等(该校在江干区的教育水平还是不错的);


其他资源:距离杭州城东医院约500米,杭州市急救中心约200m等。


总的来说,项目周边的配套不是特别重磅,但是基本满足生活,还有一个大家可能会介意的问题:笕桥军用机场,偶尔金色黎明的业主会听到飞机飞过的噪音。


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市场情况如何?

成交活跃,以89方为主


目前金色黎明挂牌均价在4.3万/平左右,成交均价则在4-4.2万/平左右徘徊。


金色黎明项目体量大,在周边小区综合比较来看,也是比较经典的品质小区,因此成交还是非常多的(近3个月内就有约35套之多)。


其中以6月举例:

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仅6月这1个月,成交就有16套之多,成交均价在4万上下徘徊,成交户型则多以89方这样的3房小户型为主,占比87%左右。

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不同户型的成交均价也会有部分,其中89方小户型的均价会略高些,具体视装修情况而定。

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目前金色黎明的挂牌房源量非常高,据统计共有104套之多,挂牌均价相对统一,成交也非常活跃,相比新房时的售卖均价也普遍涨了2万/平及以上,这样的情况相信业主们应该是十分满意了。


关注小胖看房,挖掘更多潜力项目,希望下一位幸运业主就是你。


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