1989生活分享网昨天，在房企做高管的老李跟我说，他想提前还房贷。
我问是不是因为降LPR，他说是，接着谈了个人情况和企业现状。本文，我结合近期的思考，给大家分享对楼市的理解和判断。
先说结论：
A轮救市失败了，大家都着急了。接下来，该启动B轮救市计划了。
本文纯干货，对你一定有启发，强烈建议耐心看完。
1
A轮救市失败
2021年8月19日，央行官网发了一篇简讯：
人民银行、银保监会约谈了许老板。
自此，恒大问题明面扩大，地产行业开启斜风细雨不须归模式，楼市价量齐跌，哀鸿遍野。
翻开去年的日历，我们看到，自年底始，掀起一轮从上而下，从小到大，从遮遮掩掩到光明正大的救市，也就是救市A计划。
但到现在，已过去10个月，结果呢？
失败了！
对这个结局，此时居然还有标新立异的网络大V，说这波救市成功了，真是侮辱咱广大群众的智商！
为什么说这轮救市失败了？理由有四个：
一，成交量下降未复苏
看上半年楼市数据就如看鬼片。
说2021年楼市差吧，但全年商品房销售额仍超过了18万亿，销售面积突破了18亿㎡。但你看今年前7个月，商品房销售面积仅7.8万亿㎡，同比下降了23.1%，仅相当于去年的43%。销售额仅7.6万亿，同比下降了28.8%。
还剩5个月不到，今年大概率追不上去年的脚步。
成交量是复苏的最重要标志，哪怕以价换量，若能站稳，也算救市成功。但从各大房企前7个月销售情况来看，生不如死。
其中，48家头部房企1-7月销售额同比下降48.8%，仅有万科、保利发展和碧桂园3家突破2000亿，但同比增速下降了34.7%。而300亿以下的房企数量最多，占比45%，总销售额同比却下降了59.3%。
齐腰斩！
再从年度销售目标完成率来看，也很“晃眼”：前7个月达成率最好的房企也不过是46.5%，更多的不到去年同期的三分之一，甚至四分之一。
楼市成交数据不达标，说明房企自我造血功能差劲，风烛残菊摇摇欲坠。
二，房价仍在下降
用数据说话。
国家统计局数据显示，全国70个指标城市，自去年7月以来，下跌的城市数逐月递增，幅度越来越大。一手（新建商品房）房价显示的是购买成本，而二手房价才反映楼市真实状况。
其中，7月二手环比下跌数占73%，同比下跌数占87%，意味着平均8成以上的城市房价在下降。
而从房价同比涨幅看，7月70个大中城市商品住宅售价，自去年5月达到阶段性顶峰后，一路下滑。其中有22个省会二手房价低于1年前，13个省会城市低于2年前，10个省会城市低于3年前。
有人会问，为什么我在售楼部打听，他们都说没降价呢？
我在上一篇文章《楼市，进入熔断时间》里分析过，这是由于全国各城，尤其三四线，严格执行限价令，即严控网签备案价，只允许你最多降价10%-15%销售，否则不给过户。你若想降价，等半年后，在原来的备案价基础上给你下降10%。
所以半年内，你就感受不到明显的下降。但照这个K线态势，楼价还在底部。
三，土地成交持续下滑
先看数据，2022年1-7月，开发商拿地同比下降55.6%，又是腰斩。
再看拿地的金主。在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等一二线城市，今年拿地的95%以上都是国Q央Q，或是城投公司，很难看到民企的身影。
我们在《从拿地看楼市大变天》文章里分析过，今年开始，土地市场发生了巨变，国家队进场救主，地方的亲儿子托底，民企集体躺平。
连号称抄底大王的李超人，也不过来广州拍地活动上打个酱油，连牌都没多举一次就跑了。
此外，我们还要看土地流拍率、溢价率。2022年再不要说频出地王了，能保住底价成交，能正常的左手卖右手，就很了不起了。
就算拿了地，我们看到土地基本都没动工的迹象。它们为什么集体晒太阳？
一方面，还是市场不理想，现有的存货都消化不良，哪有心思建造新产品呢？
另一方面，托底的城投公司也好，国家队也好，要么经验不足，要么得合作开发。但放眼望去，能站着说话的就剩下几个兵，大多数痛得连自己活下去的勇气都没有了，哪还有力气接新活？
今年，长沙、郑州、武汉、天津、济南、太原、中山等二三线城市，到处可见围而不建的工地，任由杂草野蛮生长。
四，市场信心崩了
哪些人在买房？有人说当前是真爱国者。恭喜你，说到点儿上了。
买房的主要分为3类：刚需自住、改善享受和投资客。
5-6月，我们看到北京、杭州、上海、广州和深圳等，走了一波豪宅，且都是当地天花板价格。很明显，这批属于投资兼享受改善类，数量就那么金字塔尖一小撮，消化完就没了。
这就如放了一个大烟花，美丽是美丽，但5秒钟昙花一现就完了。
而对于国家极力鼓励的改善型买家，则还没蜂拥进场。为什么？因为楼市在降价啊，信心连续被爆击，早买不就成傻瓜了吗？
这个是共识：当前楼市信心比什么都金贵。所以，当你看到楼市出现一轮轮退定潮，就容易理解了。
最后是刚需客，除了信心外，他们不入手的重要原因还有：买不起。
反正已买不起，况且房价还在下降，迟买比早买划算，那为什么要现在买呢？
其实，楼市成交量下降，房价下跌和卖地腰斩还不是最重要的问题。从以往规律来看，通过调控刺激是可以恢复价量的。但是，如果楼市信心崩塌，那就不是钱能解决的问题了，意味着整体调控失败了。
而此时，竟还有人说这波救市成功了——你自己信吗？
非蠢即傻！
2
提前还贷潮
说到信心，连做了十多年房地产的老李，此刻也动心了。
8月22日，央行宣布LPR最新报价：1年期LPR下调5个基点，降为3.65%；5年期以上LPR下调15个基点，降为4.3%，若加上浮动加点-20BP，利率最多可降到4.1%。
这是明显的定向降息，利好房地产。相当于100万房贷30年期比上次每月少还约90元，比去年同期少还300多元，比3年前6% 的利率少还1100元。若贷300万30年期，一年则省近4万元。
尽管这么大优惠，堪比2009年房贷利率打7折，但仍抵不住提前还贷的热潮。
老李说，有银行行长也亲自给他打电话，给他2个选择方案：
方案一：换房贷银行，从甲行换到乙行，换更低利息。
方案二：过桥还清房贷，再做抵押，更低的利率。
无论哪个方案，相似点都是以高利率换低利率，比如5.5-6%换成3.7-4.3%，利差动辄打7折，有几人能抵抗得住呢？
是的，今年初起，我看到身边很多人都开始提前还房贷了，主要理由有2点：
第一，预期信心下降，担心企业倒闭，裁员、降薪、变故等，趁现在还有点钱，提前还完或还部分，为将来减压。
第二，YH放水，各类贷款产品多起来，利率一个比一个低，把高利率换成低利率，降低还贷成本。
对于第一种，是降杠杆，稳健或是保守的做法，毕竟无债一身轻。
第二种做法，虽说也是高换低，也可降负债，但大部分选择的，却是加杠杆。比如还清房贷，再抵押出一笔金额更大，利率更低的贷款。
举个例子，过去以30万首付贷70万买了一套100万房子，现在房子涨到500万，于是提前还掉房贷，重新贷出500万X70%=350万，还掉原来不到70万的房贷，手头则多了超过280万的现金。此时，杠杆率，重新拉到3.33倍。
这便是逆市加杠杆操作，风险自然提高了。
但这也正是许多人在悄咪咪干的爽活儿。至于为什么这么干，今后有机会再分解吧。
只是温馨提醒：非专业勿模仿，切记！
3
资金空转，发不了力
救市失败，有人总结说，是因为老百姓手里没钱，买不起导致的。
这话也对也不对。
为什么呢？我们主要看3个指标：
1、M2增速
2、存款规模
3、社融和贷款
首先，看M2。2022年7月，最新的M2同比增长12%，近6年来最高峰。
这说明什么情况？钱多。
我们知道，M2是广义货币，M2=M1＋居民存款＋单位定期存款＋单位其他存款＋证券公司客户保证金。
通俗来说，M2增多，代表投入市场上的钱多，也就是大水冲足。
自去年央妈降准降息以来，M2就连续上涨。2022年6月，M2的数量是258.2万亿，而前2季度中国GDP总量约43万亿，M2是GDP的6倍。
一句话，央妈印了超量的钱。
其次，说存款规模。
央行数据显示，2022年7月末，RMB存款余额251.1万亿，同比增长11.4%，增速分别比上月末和上年同期提高0.6个和2.8个百分点。其中单7月份，RBM存款增加447亿，同比多增1.18万亿。
我们再拿中金公司研究数据来看：
7月各类银行存款增速均创新高，如居民定期存款、企业定期存款增速分别高达17.3%和14%，是金融机构所有负债端科目中增速最高的科目，并且7月这两个科目分别又再度环比提升了1.0和1.2个百分点，同样也是各科目中提升幅度居前的科目。
有人觉得纳闷，为什么这样恶劣情况下，居民和企业存款仍上涨了？
主因仍是老百姓对未来没信心，不但不敢透支消费，还要压缩开支，把仅有的工资收入、活期、现金部分都定存起来，以备未来“过冬”所需，于是造成了存款量剧增的“假象”。
而企业也是，想方设法压缩开支，不扩招新人反而裁员，不扩展业务反而放弃部分，比如像新东方这类公司时刻定存18个月的工资。这类操作，自然导致企业账户存款量剧增。
不是没钱，而是不敢乱花。
最后，再说社融资金。
国家统计局数据显示，2022年7月，社融和信贷超预期萎缩。
7月新增社融7561亿元，大幅低于市场预期的13880亿元，同比少增3191亿元。人民币贷款新增6790亿元，大幅低于近3年均值的10442亿元，也低于市场预期的11500亿元。
什么意思？
社融大幅下降意味着企业和个人都不愿融资，因为个人不敢消费和投资，企业不敢扩大生产和投资，都宁愿把钱存在银行账户里。
昨天，连科技大佬任正非，都在内部会议上宣讲“企业活下来”，要把“寒气”传递到每一个华为员工，砍掉不赚钱的业务板块，哪里有钱就去哪里搞…
都内卷到这样了，对于水深火热的房地产公司来说，别说盲目扩大投资生产，连能活下来都要烧N注高香了。
而对于贷款下降，就更容易理解了，首先是楼市成交严重萎缩，新生房贷断层，其次是咱善良朴实的购房者超自觉，纷纷提前还贷，把之前的杠杆率进一步降低了。
综合上面3个数据看，总结就是：
M2增长放大水，存款增多但有钱不敢花，而社融和贷款下降，更说明全民降杠杆，节衣缩食。
逻辑有点乱啊！再压缩一下，就是：
有钱不敢花，银行资金空转。
4
房地产被放弃了吗？
不会。
我给大家先写一个小学6年级的公式：
房地产=ZF 开发商 银行 中介 上下游产业链 购房者。
房地产关联着9000万人，换句话说9000万个家庭依赖楼市，可以随意丢弃吗？
对ZF来说，尤其在地方，房地产是收入的大头，财政的大部分依赖卖地的钱，如果突然少了这块，就如大卡车掉了油箱一样。
对开发商来说，这是全民关注的重点对象，许多工作需要他去完成呢！如保交楼、保就业、物业运营、开发、拿地等。
当前最虚弱的也是他们，想社融却融不到钱，只能拿靠销售回款，是等待继续救济的对象。
对银行来说，现在变成了抱着满箱子钱到处求人贷的人，因为大水都流汇在此，巨量M2在这空转。
对中介来说，需要楼市复苏，否则就等着倒闭潮，来完一波又一波。不信，你留意一下，小区门口的中介门牌，是不是换了一批又一批了。
对上下游的产业链来说，关联万千家公司，数千万个家庭，钢材、水泥、建材、家居、电器、装修等，大家都指望着房地产恢复，因为大量的商票还待兑换。
对购房者来说，楼市的终端在这里，指望着收楼、娶老婆、入户、上学、养老…
房地产能放弃吗？
NO！NO！NO！
房子作为社会的锚定物，是不能动摇的。无论进入实体，还是进入消费，或是金融，大家都盯着这个朴实无话的房子，反复权衡比较，终究还是提不出替代品。
就拿银行来说，占最大头的是开发贷和个贷，还有一个间接的贷款，比如与实体深度捆绑的抵押经营贷，与个人消费深度关联的消费贷、装修贷等，银行凭啥敢借你钱？他们最喜欢的是什么？
企业的品牌？个人的信誉？美丽的脸蛋？前凸后翘…
银行信贷部同志连连摇头：NO！NO！NO！
同时指着你身后的房子。
房地产终究是支柱产业，不是说放就可轻易放弃的！
5
结尾：启动B计划
而不放弃楼市，就得救起来！
当前的降息，多的只是从信贷角度出手，还只是前菜，后面的王牌仍在央妈兜里，不排除放出大杀器。
比如限贷进一步放松，刺激改善型和享受型。
就在上周，继江苏南京放松限贷吹风之后，山东济南首次创新二手房“带押过户”，无须提前还贷或垫资就可完成过户，为活跃楼市注入政策活水。
甚至限购加大松绑。如除了三四线全部取消限购，二线基本放开限购外，一线局部或大范围调整限购。
这些大招不是不可能。比如前天在上海，对临港新片区外地人，便推出缴1年个税或社保即可购房政策，成为一线城市中首个明文松绑限购的案例。
就在写这篇文章时，手机跳出一条信息：江苏常州二手房全面取消限售，以增强市场流动性…
炎炎8月，种种迹象在表明：更大力度的松绑，正从轻飘的三四线，向一二线猛烈转移。
有人说，大家早就躺平摆烂，就算松绑也救不了楼市。
以上松绑到底有多大用，什么时候能刺激楼市，我也不敢妄下结论。
但是，综合过往20多年楼市轨迹，我敢笃定的是——
任何一个救市周期都有几套计划，若A计划失败，还有B计划；若B计划也失败呢？自然还有C计划D计划…
总之一句话，中国救市的终极目标是：
救市成功。
无论任何代价，一定会确保救市成功！
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